通知使照申請那天，就該找設計師回來了：預售屋驗屋哪些要錙銖必較、哪些可以暫且放下

建商通知要申請使用執照，是預售屋交屋前最可靠的一個節點。使照核發後，依契約建商要在六個月內通知交屋，中間排的是對保、繳最後一期款、驗屋、複驗、移轉登記，從通知到真的拿到鑰匙，快的四十五天，慢的三個月，更久的也有。這一段就是做設計的時間。客變過的，這時候回來把客變期的圖接續成正式設計，三個月很夠，交屋那天就能開工；沒客變過的，先用建商給的資料把方向談出來，驗屋那天順便丈量，交屋後一到兩個月進場。至於驗屋報告，先分清楚哪些要跟建商計較到底、哪些設計之後反正會改，可以暫且放下，力氣才不會平均攤掉。

驗屋報告出來之後，屋主常會來諮詢，請我們也協助看一下報告。

我們給的意見，大多是同一句：把那些我們必定會修改的部分放下，跟建商協商的重點，是把重心放在我們完全不會再更改的區域。

一份報告裡，有一部分項目一開工就會被拆掉。油漆不平、踢腳板歪了一點，只要設計定案後那面牆會重新處理，這些就不值得花力氣要建商回頭修。要跟建商計較到底的是另一些：結構、防水、公共系統，還有跟圖說不符的。這些東西建商不修，之後就沒有人會修，有的修起來困難重重，有的根本修不到。

所以這篇不寫驗屋要看什麼，那份清單驗屋公司做得比我們仔細。這篇寫的是使照這個節點怎麼用、報告拿到之後怎麼判斷、交屋前後的幾個月怎麼排。

為什麼是使照申請這個節點

營造接近尾聲，建商會送件申請使用執照。這件事對屋主有兩層意思。

第一，交屋的時間表從這時候開始變得可預期。依內政部預售屋買賣定型化契約，使照核發後建商要在四個月內辦所有權移轉登記，六個月內通知交屋，所以核發之後建商會陸續通知對保、繳最後一期工程款，接著排驗屋、複驗、移轉，一戶一戶交。第二，這個通知你一定會收到，因為它跟錢綁在一起。最後一期款就是這時候繳的，沒有建商會忘了通知你。

從使照取得到真的拿到鑰匙，四十五天到三個月都有，更久的也碰過，看建商水電接通的速度、驗屋缺失多不多、銀行撥款排到哪。權狀通常再晚一些，大約在核發後三個月。

這幾個月很容易被當成等待期。我們的看法相反，這是整段旅程裡真正做設計的時間。交屋之後，屋況沒有大問題的家庭多半希望馬上進場，房子空著每個月都在付錢，很少有人願意交屋後再花三個月畫圖。圖要在交屋前畫好，時間就只能從使照申請這天開始算。

兩條線：客變過的，和沒客變過的

同樣是預售屋，做過客變跟沒做過，交屋前的路不一樣。

客變過的，建商通知要申請使照那天就回來。客變到現在隔了大約三年，當初討論過的事要花點時間回想，這是正常的。觀念會變，生活也會變，小孩長大了、工作換了、想收的東西不一樣了，設計跟著調。從回想到平面定案到簽約，三個月很夠。驗屋那天我們會到現場，核對客變項目有沒有按圖施工，功能與防水檢測留給驗屋公司。交屋即開工。剛完工的天母常玉就是這樣接上的：客變期定好的格局和迴路，交屋後進場沒動隔間，只延伸了幾個插座。

沒客變過的，起點是使照取得的通知，也就是建商叫你去對保、繳最後一期款那天。這時候房子還進不去，但銷售文宣、樣品屋照片、建商圖面都在手上，夠做初步討論：誰住、住幾年、家電清單、有沒有值得先留位置的東西。驗屋那天是第一次進到房子裡，實地會勘本來就是設計必要的一環，能順便丈量更好，圖才正式開。這條線的開工會晚一點，交屋後一到兩個月。

常有人問，使照才剛申請就找設計師會不會太早。我們的經驗是不會。時間夠的話，驗屋那天設計方向已經在手上，報告拿到就分得出哪些要計較、哪些可以放下。老實說，多數案子驗屋的時候設計還沒定案，那就只能先把建商列出來的都當成該修的，等方向出來再回頭篩一次，兩邊的力氣都多花一輪。

驗屋報告：哪些要錙銖必較、哪些可以暫且放下

驗屋是驗屋公司的專業。試水、儀器、逐項的功能檢測，那一段我們不越界，也不建議省掉。設計方在這一段做的是另一件事：拿著報告，對著設計方向，看每一項是要跟建商計較到底，還是可以暫且放下。

可以暫且放下的，是我們之後會改掉的。面材與塗裝的瑕疵、要換掉的門片與五金、已經決定退掉的標配廚具與衛浴、要重鋪的地磚。這些記錄下來就好，拍照、列進報告，但不拿去跟建商來回磨。理由很實際：建商修一個開工就要拆掉的東西，花的是雙方的時間。

要錙銖必較的，是系統性的、結構性的、防水性的，還有跟圖說不符的：樑柱樓板的裂縫、陽台的防水與地磚、窗框四周與外牆的滲水、地排與落水頭的坡度、管道間與給排水主管、電錶與總開關的容量、消防設備，以及客變項目沒照圖做的。再加上室內設計不會動到的部分，和現在不修、之後要修會困難重重，甚至沒人能修、修不到的地方。這些建商不修就沒人修。複驗是你真正有籌碼的時候：預售屋契約允許把房地總價的百分之五留作交屋保留款，修好、複驗合格才付；點交之後能主張的大概就剩保固，結構十五年、固定建材與設備一年。

還有一些，要看設計才知道該不該計較。拿地磚空鼓來說：地磚如果計劃要拆掉重鋪，這一項就可以放下；要保留建商地磚，這一項就要計較，而且要一片一片敲。就算上面打算直鋪木地板、磚不拆，空鼓一樣要計較。該修的就要修，不因為之後會被蓋在下面就算了，何況設計還可能改，最後不鋪也說不定。浴室的防水也是看設計：衛浴留著，防水就要計較；衛浴退掉重做，防水我們一定重做，沒人敢保證建商那一層，這項就可以放下。陽台不一樣，陽台不能客變，防水和地磚建商就得處理好。建商的地磚、廚具、衛浴留不留，客變過的通常在客變那時候就想過了，廚具、衛浴沒退的，交屋後多半不會再動，除非隔了幾年想法不一樣，或是有什麼特殊原因。成屋就真的要在這時候決定。我們看兩件事：撐不撐得過你打算住的年限，你的生活有沒有被它限制。兩個都過的就留，不一定要全拆；留下來的，它的缺失就要建商修到好。同一份報告，不同的設計方向，要計較的和可以放下的，清單會不一樣。

要計較的部分全數改善、拍照留紀錄，再點交。點交是以現況為準，別期待建商會交一疊圖面或保固文件給你。圖面不一定等於最後蓋出來的樣子，理想是那樣，實際不是。所以客變過的，核對的基準是客變定案的那份圖；沒客變的，現況就是基準，驗屋那天丈量出來的圖才是後面真正要用的。

直接跟建商買成屋的呢？

成屋就是現況，房子就在眼前，喜歡就買，沒有使照這個節點，簽約到交屋通常很短。設計在決定要買那天就該啟動，不是交屋以後。驗屋報告照樣先分清哪些要跟建商計較、哪些可以暫且放下，交屋後一到兩個月進場。契約是成屋買賣，保留款與保固以你簽的那份為準。

使照到交屋這幾個月，怎麼用

不管哪條線，這幾個月做的事順序是一樣的。

先把生活寫下來。不用正式，誰住、住幾年、早上誰先用浴室。家電清單一張：冰箱幾門、有沒有蒸烤爐洗碗機、乾衣機放哪、幾台冷氣、電動車要不要充。東西有多少：衣服、鞋子、書、露營用品、小孩的玩具。接下來三五年會不會多一個人，或少一個人。然後多寫一行：家裡有沒有值得先留位置的東西，一張跟了你很久的桌子、一組整套的餐瓷、一件還沒買但一直想收的作品。位置怎麼留，藝術品那篇講過；這裡只要它進了清單，平面一開始就會繞著它走。這張清單幾乎不花錢，第一次面談會很有效率，風格很快就聊完，生活才問得出問題。

平面先定，下一張圖就是水電：每個插座、每條迴路、每台冷氣的排水、熱水器的位置。這張圖是新成屋裡封起來就改不了的那一張，家電清單在這裡用上，蒸烤爐、洗碗機、乾衣機各走獨立迴路，冷氣幾台決定迴路數。建商的標準格局是為多數人排的，插座、迴路、冷氣排水全部跟著它走，天花牆板封起來之後幾乎改不了，所以格局這一步不該急。

材質放後面。平面跟水電沒定，材質選了也是白選。板材等級、五金這類看不見的地方，是基本盤，不用拿來談。預算怎麼分配，費用對照表裡有新成屋的配比。

報價逐項看，不比總價。工程款怎麼分期，我們的合約是四期、比例 3-3-3-1，尾款一成留到驗收與修繕全部完成之後，〈室內設計流程完整解析〉的簽約段寫得清楚。簽完約，建材交期確認一次，進口磁磚、特殊門片、訂製五金的交期常常決定工期。然後等交屋，進場。新成屋施工通常 2.5 到 4 個月。

三個月，很夠

使照申請到交屋這幾個月，有一件事跟客變期不一樣：交屋在眼前，人會真的正視設計上的討論。客變的時候房子還是一張圖，三年後才會住進去，很多決定容易放著；使照通知一來，每個決定都變成幾個月後要住的樣子。

室內設計師呂沛杰在這個階段常跟屋主說：設計過程中寧可想清楚，稍微慢一點。成本就是我們的時間，總比已經動工了還要停工、討論、然後之後還要再修改。那成本就不單單只是時間而已了。

這句話對我們自己其實不划算，設計期拉長，多花的是我們的工時。但動工之後才停下來改，做好的東西要拆，工班的時間全部要重排，那筆帳屋主付、我們也付，還多一批本來不必產生的廢棄物。三個月是夠想清楚的，慢的是想的過程，不是進度。

老實說，我們自己也不是每一案都排得這麼整齊。有的屋主使照申請前就來，有的交屋當週才來，也有搬進去住了半年才來的，節奏都不一樣，該走的順序倒是沒有變。

常見問題

預售屋使用執照取得後多久交屋？

依內政部預售屋買賣定型化契約，建商要在使照核發後四個月內辦所有權移轉登記、六個月內通知交屋。實際從通知到拿鑰匙，快的四十五天，慢的三個月，更久的也有，看水電接通、驗屋缺失與銀行撥款的進度。權狀通常再晚一些。

預售屋什麼時候找設計師？

買下那天起就可以找，客變通知一到就開始倒數，這段在預售屋客變那篇講過。第二個時間點是建商通知要申請使用執照時，客變過的回來接續正式設計，三個月很夠，交屋即開工；沒客變過的以使照取得、對保繳款的通知為起點，先用建商資料談方向，驗屋日丈量，交屋後一到兩個月開工。

使用執照到交屋的時間怎麼排？

使照核發後建商會通知對保與繳最後一期款，接著驗屋、複驗、移轉登記、撥款、點交。設計方的事同時在走：客變過的接續圖面、定案、簽約；沒客變的先談方向，驗屋日丈量後開圖。目標是交屋那天圖已經在手上，能進場就進場。

驗屋後流程怎麼走？

驗屋公司檢測、出報告。拿到報告先看每一項是要跟建商計較到底，還是可以暫且放下：設計之後會改掉的，記錄就好，不拿去跟建商來回磨；建商不修就沒人修的，像結構、防水、公共管線，還有跟圖說不符的，要求改善並複驗。複驗通過、拍照留紀錄，再點交。客變過的以客變定案的圖核對，沒客變的會以驗屋現況為準。

驗屋後建商不處理怎麼辦？

先看它是哪一種。設計之後會改掉的，像面材、塗裝、要換掉的門片與標配設備，不值得堅持；建商不修就沒人修的，像結構、防水、公共管線，還有跟圖說不符的，白紙黑字寫下來，複驗的紀錄跟照片留著，點交表上註明哪些還沒改好，保固期內照契約要求建商處理。預售屋依內政部定型化契約可以保留房地總價百分之五作交屋保留款，修繕完、複驗合格才付；保固則是結構十五年、固定建材與設備一年。成屋以契約為準。

驗屋要找設計師陪同嗎？

不一定要全程陪。驗屋當天的功能與防水檢測是驗屋公司的專業，儀器與清單比較完整，那一段設計方不越界。檢測那一段不用我們在。我們會去的是另外兩件事：做過客變的案子，到現場核對客變項目有沒有按圖施工；沒客變的案子，驗屋那天是第一次進到房子裡，我們去實地會勘、丈量。檢測跟判斷是兩件事，不互相取代。

新成屋交屋後要做什麼？

如果圖在交屋前就定案簽約，交屋後就是進場：保護工程、建材進場、開工。如果設計在驗屋後才開圖，交屋後一到兩個月內把平面、水電、材質定案，簽約，再進場。兩種情況都以現況為準：客變過的核對客變定案的那份圖，沒客變的用驗屋日丈量的圖。

結語

建商通知要申請使照、通知去對保繳款，很多屋主收到的時候只看到日期跟金額。它們其實是整段預售旅程裡，設計真正能開始的那幾天。客變定的是牆裡的事；接下來十年怎麼住，多半在這幾個月定下來。

驗屋報告裡，設計之後會改掉的先放下，設計不會動到的要建商修到好，是這段路的第一個判斷。後面每一段都是同一件事：把力氣放在之後改不了的地方，其他的留給設計。設計不是裝潢，是建立人與空間的長期關係。

下一步：這篇講的判斷有時效。建商剛通知要申請使照，或剛通知對保繳款，這時候開始剛好，圖面在交屋前完成，進場才不用等。已經交屋入住的，這篇留著給下一個家。